Pour réussir son investissement locatif, il est important avant tout de déterminer le statut de location le plus rentable et pour cela, réaliser les analyses pertinentes y afférentes. Il existe en effet plusieurs statuts et dispositifs qui vous permettront de tirer profit des meilleures performances en fonction de vos objectifs financiers, fiscaux et patrimoniaux.
Location nue et location meublée
Location nue et location meublée proposent leurs avantages et inconvénients respectifs, avec la possibilité d’investir aussi bien dans le neuf que l’ancien, pour l’une ou l’autre de ces deux options.
- Les points forts de la location nue : les loyers sont moins élevés que ceux de la location meublée, permettant de mieux positionner le bien sur le marché. De plus, les baux sont généralement conclus sur le long terme, pour au moins 3 ans renouvelables. De multiples dispositifs fiscaux peuvent être adaptés à la location nue, ce que nous allons détailler un peu plus bas
- Les points forts de la location meublée : c’est aussi bien l’immobilier et le mobilier de même que les équipements qui constituent un seul lot dans la location meublée. Les loyers sont donc plus élevés et par conséquent, le rendement de l’activité. À cela s’ajoutent les atouts du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce que nous verrons également plus loin. La location meublée peut s’adapter sur le long terme ou sur une durée saisonnière.
Location en pleine propriété et en démembrement
Vous pouvez aussi choisir d’exploiter le logement sous deux montages patrimoniaux différents qui sont les suivants : la pleine propriété et l’usufruit, nécessitant le démembrement immobilier. En ce qui concerne la seconde option, nous aborderons le mécanisme ainsi que les points forts qui en sont issus.
Vous vous associez à un autre individu pour réaliser l’acquisition du bien. Votre objectif étant de percevoir des loyers immédiats, vous optez alors pour l’achat en usufruit, tandis que votre associé acquiert le bien en nue-propriété. Vos avantages : la possibilité de mettre immédiatement en location le bien et d’en récolter les loyers, l’acquisition à un coût moindre puisque vous ne profitez pas de la pleine propriété, l’absence de contrainte au moment de la sortie d’investissement – qui est décidée à l’avance avec votre associé. En effet, le démembrement est temporaire et une fois celui-ci expiré, votre associé récupère automatiquement l’usufruit pour jouir de la pleine propriété.
Vous pouvez aussi choisir d’investir en nue-propriété, excellente option si vous souhaitez faire coïncider la perception des loyers avec votre départ à la retraite par exemple. Par conséquent, vous renoncez aux loyers pendant toute la durée du démembrement, vous échappez au paiement d’impôts fonciers et de taxe d’habitation, voire d’IFI puisque vous ne détenez que la nue-propriété. Une fois la pleine propriété reconstituée, c’est-à-dire à la fin du démembrement, vous disposez pleinement du bien, en plus de profiter de sa valorisation au fil des années de détention.
Les différents dispositifs fiscaux
Les dispositifs fiscaux sont une ouverture à une réduction de l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Dans la location nue, vous pouvez opter pour les outils défiscalisants suivants :
- la loi Pinel si vous investissez dans un bien neuf
- la loi Pinel ancien et la loi Denormandie si vous investissez dans un bien ancien, et dont les taux de réduction d’impôt sont les mêmes que ceux du Pinel classique
- la loi Malraux si vous choisissez d’exploiter des biens anciens à caractère historique
- le dispositif du déficit foncier pour un investissement dans un bien ancien
Dans la location meublée, vous jouissez du statut fiscal de LMNP comme énoncé plus haut, avec la possibilité de le combiner au dispositif Censi-Bouvard pour un bien acquis neuf.
