Face à l’augmentation croissante du nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur en France, les structures d’hébergement locaux viennent à manquer, créant une demande locative élevée émanant de cette partie de la jeune population. Les résidences étudiantes qui font partie des logements modernes et répondant aux attentes des étudiants et de leurs parents sont alors prises à l’assaut, et leur taux de remplissage est de 100% pour la majorité d’entre elles. Ce qui traduit leur très forte attractivité. Ces résidences sont proposées à l’investissement et toute personne physique peut y avoir accès, en achetant des appartements au sein de ces dernières. Voici les conseils à suivre pour bien investir dans ces logements dernière génération.
Le choix du gestionnaire
Sachez avant tout que ces résidences sont gérées par un tiers : le gestionnaire, en charge de l’intégralité de l’exploitation, depuis l’acquisition à la gestion locative, et jusqu’au versement des loyers à l’investisseur. Les deux parties signent un bail commercial, ce qui signifie que c’est le gestionnaire qui s’engage auprès de celui-ci et non les locataires proprement dit. Ainsi, même si la résidence fait face à des difficultés émanant de l’insolvabilité de ces derniers, le gestionnaire est tenu de respecter les clauses contractuelles du bail conclu. On peut alors avancer que les loyers sont garantis tout au long de l’exploitation, indépendamment du marché de l’offre et de la demande.
C’est pourquoi, il est impératif de savoir avant tout choisir son gestionnaire : par rapport à son expérience dans la gestion de ces types d’immeubles en premier lieu, ainsi que de sa santé financière et de son sérieux.
Le choix de la résidence
Le gestionnaire peut gérer plusieurs résidences à la fois. Vous pouvez choisir celle qui est la plus proche de votre ville si vous souhaitez réaliser votre propre suivi. Toutefois, ce critère ne sera pas le seul à prendre en compte et d’autres paramètres seront plutôt examinés en priorité avant l’achat de la résidence. Exemple : la proximité des universités et des grandes écoles, de même que celle des transports en commun et de toutes les commodités. La demande locative est la plus dense dans les villes étudiantes : il vaut donc mieux orienter son choix sur ces communes afin de sécuriser l’investissement sur le long terme.
Pour rappel, les appartements en résidence étudiante sont loués meublés et parfaitement équipés afin de garantir le confort au quotidien des jeunes locataires. Plusieurs services y sont également proposés, de même que des activités diverses.
Le rendement locatif
Il s’agit d’un paramètre à prendre en compte certes, bien que ce rendement soit quasi le même pour l’ensemble des résidences. Celui-ci est de 4% en moyenne, quelle que soit la conjoncture. Attention toutefois au calcul de vote rendement brut, qui est évalué sur la base du prix d’achat de votre propre résidence, de même que du mode de financement que vous avez choisi (exemple : montant du prêt, intérêt, durée de remboursement, etc.).
L’anticipation de la revente
Avant d’acquérir une résidence étudiante, toujours en anticiper la revente afin d’échapper à l’illiquidité dont les biens immobiliers en sont généralement caractérisés. La reprise sur le marché secondaire est assez fluide, toutefois dans la mesure où certaines conditions sont remplies. Ce sont celles se rapportant aux critères que nous venons de mentionner plus haut (choix du gestionnaire, emplacement du bien, rendement). À retenir en effet que c’est l’ensemble d’un lot indivisible que vous mettez en vente, c’est-à-dire la résidence proprement dite et le bail commercial qui s’y rattache. À cela s’ajoute le potentiel de valorisation du bien au fil des ans (évolution de l’urbanisme du quartier, dynamisme économique de la région) ainsi que le prix de revente calculé sur la base de différents critères.
