Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement en Société civile de placement immobilier (SCPI) ? Il n’est pas toujours évident de se retrouver parmi tous les produits proposés, que ce soit auprès de la société de gestion, de la banque, de l’assureur ou encore du conseiller en gestion de patrimoine.
C’est en effet auprès de ces derniers que vous souscrirez à votre SCPI. Le choix de cette dernière doit passer par plusieurs étapes, dont la simulation. Vous pouvez accéder à un simulateur fiable sur scpi-8.com où vous trouverez également tous les conseils et un guide complet sur l’investissement en SCPI.
Le fonctionnement général des simulateurs
Le simulateur calcule vos gains par rapport à votre modalité d’investissement de même que votre fiscalité. Il recueille par conséquent différentes informations : votre situation familiale pour le calcul du quotient, les revenus annuels, le montant à investir, le TDVM ou taux de rendement de la SCPI choisie.
Le simulateur requiert également les informations telles que le mode d’investissement : à crédit ou au comptant, en nue-propriété ou en usufruit, ou encore par le biais d’une assurance-vie. Vous indiquerez le montant de votre apport, celui du prêt réalisé ainsi que sa durée et le taux de crédit.
L’importance de simuler en raison des différents types de SCPI
Il est important de réaliser une simulation fiable sachant qu’il existe de nombreux types de SCPI sur le marché.
- Les SCPI classées par familles : vous avez le choix entre les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Les SCPI de plus-value constituent la troisième classe de cette famille d’actifs ; elles ne génèrent pas de revenus locatifs cependant, mais plutôt des gains après revalorisation de leur parc ou du prix de la part.
- Les SCPI classées par types : attention au choix de votre actif selon qu’il soit à capital fixe ou à capital variable. C’est de ce paramètre dont va dépendre sa liquidité de même que la possibilité de réaliser de la plus-value intéressante à la sortie.
- Les SCPI groupées par mode de souscription : on l’a abordé plus haut, il s’agit de la souscription en direct en cash ou à crédit, via une assurance-vie ou encore en démembrement (en usufruit ou en nue-propriété).
- Si vous achetez à crédit, la simulation permet par exemple d’apprécier l’effet de levier généré.
- Acheter via une assurance-vie, c’est profiter d’une fiscalité plus douce. Cependant, ce sont les contrats qu’il faut comparer à la loupe en raison des frais appliqués et des rendements qu’ils génèrent, quelle que soit la SCPI qui y est exploitée.
- En ce qui concerne les SCPI en nue-propriété, elles allègent également la fiscalité du détenteur de parts.
L’utilité de simuler est donc d’obtenir une vision claire et personnalisée par rapport au choix de la SCPI et compte tenu de tous ces paramètres.
Comment bien choisir son SCPI par rapport aux risques
Les SCPI sont des produits risqués car les loyers ne sont pas toujours garantis. Certaines SCPI proposent cependant une meilleure couverture, par exemple celles qui se sont constituées des provisions ainsi qu’un report à nouveau. Ce sont les SCPI âgées qui ont eu le temps de créer progressivement ce report à nouveau ; elles sont donc plus stables et garantissent le versement des loyers même en cas de vacance locative.
Vigilance sur le choix de la société de gestion : elle doit être expérimentée et jouir d’une bonne santé financière afin qu’elle soit capable de maintenir la SCPI à flot en cas de coup dur. Il est aussi primordial de comparer les avantages pour chaque type de SCPI : à capital fixe ou à capital variable comme mentionné ci-dessus, afin de la revendre dans les meilleures conditions.
