Dès lors que les sociétés civiles de placement immobilier sont acquises via l’assurance-vie, leur fiscalité subit une certaine conversion puisqu’elle reprend celle de cette dernière. Notons que de plus en plus d’assureurs et d’épargnants s’intéressent à la SCPI ; celle-ci est en effet devenue un des outils les plus souscrits pour préparer leur retraite, ou tout simplement pour épargner efficacement en vue d’utiliser le capital fructifié pour financer un projet. Cette fiscalité est d’ailleurs perçue comme étant avantageuse. Nous vous expliquons pourquoi.
Les revenus déduits de l’imposition de l’épargnant
Les SCPI génèrent des revenus locatifs qui, si perçues directement de la société de gestion, sont imposées au même titre que les revenus fonciers. Or, une fois que ces revenus locatifs – appelés dividendes – sont versés auprès de l’assureur avant d’être logés dans l’épargne du titulaire de l’assurance-vie, ils subissent une déduction qui s’opère au niveau des revenus imposables de ce dernier. En d’autres termes, l’épargnant défiscalise d’office, puisque ces dividendes deviennent des primes de versement. Rappelons que ces dernières, dès lors qu’elles sont servies dans un produit d’épargne, sont soumis à cet avantage fiscal. Ce, comme c’est le cas pour l’assurance-vie, le Plan d’épargne retraite populaire (PERP), le Plan d’épargne retraite entreprise (PERE) ou l’Article 83 et bien d’autres.
Pour rappel, les revenus d’une SCPI directement issus de la société de gestion sont en principe taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus financiers sont également imposés à l’IR.
Seules les sorties en capital et les plus-values sont imposées
L’épargne d’une assurance-vie peut être détenue sur une période de moins de 4 ans, entre 4 ans et 8 ans, et sur une durée de plus de 8 ans. Plus le contrat est âgé, plus la défiscalisation est intéressante. Ainsi, seules les sorties en capital et les plus-values sont imposées, et ce, en fonction de ladite durée de détention.
C’est le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) qui est utilisé dans la taxation de ladite sortie en capital et des plus-values. Les variables prises en compte dans le calcul de la taxation sont les primes versées avant ou après le 27 septembre 2017, ainsi que le montant des encours nets (inférieurs ou supérieurs à 150 000 euros).
Les autres avantages issus de la détention d’une SCPI à travers l’assurance-vie
Il n’y a pas que la fiscalité qui est intéressante dans la souscription à une SCPI à travers l’assurance-vie. Le prix de la part est également revu à la baisse, de même que la durée du délai de jouissance. Par ailleurs, les souscripteurs ont la possibilité de souscrire au nombre de parts qu’ils souhaitent détenir sans être contraints de se conformer au nombre minimal imposé, comme c’est le cas pour l’achat auprès de la société de gestion.
Notons que la liquidité de la SCPI est meilleure au sein d’une assurance-vie, puisque les parts ne seront pas revendues par le souscripteur, mais reprises par l’assureur lui-même.
En percevant les dividendes de la SCPI via l’assurance-vie, l’épargnant garantit la régularité de l’alimentation de son épargne – le versement étant généralement réalisé tous les 3 mois. Ainsi, il fait efficacement fructifier son épargne afin d’atteindre ses objectifs – financer un projet ou préparer sa sortie en rentes viagères. Notons également que les SCPI de l’assurance-vie font partie des plus performantes sur le marché, celles-ci étant des SCPI de rendement – dont le taux de distribution sur valeur de marché est de plus de 4%.
Attention car les inconvénients existent par rapport à ce montage. Par exemple, l’épargnant qui veut souscrire à des parts de SCPI doit en réalité opter pour le contrat multisupport de l’assurance-vie. Par conséquent, celui-ci doit aussi contenir d’autres actifs à hauts rendements – et à risques élevés – en complément des SCPI. Par exemple les OPCI et les OPCVM.
