Les sociétés civiles de placement immobilier permettent de multiples possibilités, tant sur leur choix et leur adaptabilité avec différents objectifs que sur leur mode d’investissement. Elles peuvent en effet être investies de différentes manières, ce que nous allons aborder dans cet article avec les plus pour chaque option.
L’acquisition cash
Vous pouvez acheter vos parts de SCPI au comptant si vous disposez suffisamment de liquidités, en sachant que certaines SCPI imposent un minimum de parts à la souscription. Exemple : le prix unitaire est de 100 euros, cependant la société de gestion impose la souscription à 10 parts minimum. Le ticket d’entrée est donc élevé à 1000 euros.
Avantage : l’investisseur jouit immédiatement de ses dividendes sans avoir à échelonner le paiement de ses remboursements de même que le calcul des taux par rapport au rendement, comme dans le cas de l’achat à crédit comme nous allons le voir plus bas. Ce sont généralement les investisseurs couverts par les risques de perte en capital grâce à un portefeuille diversifié qui peuvent s’autoriser la souscription au comptant.
L’acquisition à crédit
Le principal avantage de l’achat à crédit : l’effet de levier, c’est-à-dire l’utilisation de l’endettement pour investir et optimiser la rentabilité du placement. Dans ce cas, il faut que le rendement couvre le coût de l’endettement. Pour espérer réaliser un bel effet de levier, l’investisseur doit donc s’enquérir à l’avance du taux de son emprunt de même que du TDVM, le taux de distribution sur valeur de marché de la SCPI. Il utilisera ensuite une partie des dividendes versés pour rembourser ses dettes.
Avantages : l’acquisition à crédit permet l’accès aux SCPI par les investisseurs ne disposant pas suffisamment de fonds. L’investisseur jouit également d’un effort d’épargne modéré grâce à l’endettement.
L’acquisition en démembrement
Rappelons avant tout que le démembrement est un montage patrimonial destiné à faciliter l’exploitation d’un actif sur le plan fiscal d’une part et du point de vue transmission d’autre part. Le souscripteur à une SCPI démembrée ne jouit donc plus de la pleine propriété de celle-ci. Celui qui achète des parts en usufruit perçoit les dividendes sans en être tout à fait propriétaire. En revanche, le détenteur des parts en nue-propriété est privé de revenus locatifs, et deviennent pleinement propriétaires à la fin du montage du démembrement.
Avantages : le nu-propriétaire est exonéré de l’impôt sur le revenu de même que de l’impôt sur la fortune immobilière. Quant à l’usufruitier, il ne sera pas alourdi des contraintes de la cession et donc de la liquidité puisque les parts reviennent d’office au nu-propriétaire devenu alors plein propriétaire à l’échéance prévue.
L’acquisition en assurance-vie
Les contrats d’assurance-vie multisupport contiennent des SCPI qui seront librement choisies par le souscripteur. Les avantages sont nombreux :
- l’investisseur se constitue efficacement son épargne avec les dividendes directement redirigés dans son assurance-vie
- les SCPI cessent d’être soumises au régime foncier, c’est le prélèvement forfaitaire unique de l’assurance-vie qui sera utilisé par l’administration fiscale
- l’épargnant n’est pas dans l’obligation de souscrire à un minimum de parts comme lorsqu’il achète en direct. Toujours est-il que les SCPI en assurance-vie ne peuvent être financées à crédit mais uniquement au comptant.
Où trouver ces actifs pierre-papier ?
Directement à la source auprès de la société de gestion ou de la banque. Certains courtiers et conseillers en gestion de patrimoine en proposent aussi. Quant à la souscription, elle peut être réalisée auprès de ces derniers directement, ou en ligne. Prenez également le temps de bien les comparer et de consulter les palmarès publiés par les spécialistes, à titre indicatif.
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