Réussir son investissement en loi Pinel, c’est mettre en place la bonne stratégie dans le but de réaliser le meilleur rendement. Rappelons que ce type d’investissement s’accompagne de nombreuses contraintes et que la stratégie à mettre en place doit tenir compte de ces derniers. Prenons un exemple : celui d’un jeune couple, Eddy et Emma, parents de deux enfants. Le couple se rend auprès d’un conseiller en gestion patrimoniale pour préparer son investissement Pinel.
Le CGP tient avant tout compte de sa situation fiscale. La loi Pinel a pour objectif principal la réduction d’impôt de l’investisseur, il faut donc que celui-ci soit avant tout assujetti à l’IR, ce qui est le cas pour le couple. Le CGP réalise ensuite une simulation suivant plusieurs critères :
- le budget que le couple est prêt à injecter dans l’investissement
- le montant approximatif de l’acquisition
- l’emplacement où Eddy et Emma choisissent de faire construire (paramètre important puisque les plafonds de loyers et de ressources des futurs locataires en dépendent). Eddy et Emma décident de faire construire à Lyon où ils disposent déjà d’un terrain reçu en héritage.
- la durée du placement (le couple opte pour un engagement sur 6 ans)
- le montant de la réduction d’impôt (la loi Pinel réduira le montant de l’IR de 12% dans ce cas, tandis que cette réduction aurait été de 18% si le couple avait investi sur 9 ans, et de 21% sur 12 ans)
- le rendement attendu
Lyon appartient à la zone A, voici par conséquent les plafonds de ressources que le couple doit respecter :
Si leur futur locataire est une personne seule, le loyer maximal applicable est de 48 456 euros. S’il s’agit d’un couple, il sera de 57 489 euros. Pour une personne seule ou un couple avec un enfant, ce plafond est ramené à 69 105 euros. Avec 2 enfants à charge, le plafond est de 82 779 euros. Avec 3 enfants à charge, il est de 97 991 euros. Avec 4 enfants à charge, le plafond est révisé à 110 271 euros. Celui-ci est majoré de 12 286 euros par personne à charge à partir du cinquième enfant.
Eddy et Emma doivent aussi tenir compte du plafond de loyer qui est de 12.33 euros à Lyon. Ainsi, le couple prépare donc déjà la recherche des locataires en se basant sur ces plafonds, tandis que le logement est en cours de construction et qu’ils ont déjà en main les caractéristiques de ce dernier afin d’en définir le loyer. De même, Eddy et Emma ont déjà une cible précise en ce qui concerne les locataires : il s’agira de jeunes étudiants et stagiaires, la ville de Lyon étant une ville étudiante très attractive, et le logement étant bâti dans un nouveau quartier à trois quarts d’heure de l’Université et non loin des centres d’études et de formations.
Le logement que le couple a fait construire répond en effet aux besoins de leurs futurs locataires : une charmante maison individuelle de quatre pièces et de deux salles de bain indépendantes permettant la colocation de plusieurs étudiants. La colocation est autorisée avec la loi Pinel, à la différence de la sous-location. Ces dispositions doivent alors être mentionnées dans le contrat de bail locatif, ainsi que d’autres conditions relatives aux obligations des signataires.
Le rendement attendu pour cet investissement est de 3.8%. Eddy et Emma n’ont pas encore tranché s’ils étendraient la mise en location sur 9 ans ou sur 12 ans. Dans le cas où ils ne maintiendraient que la durée de 6 ans, ils prépareront dès la fin de la période d’engagement, la transmission du logement à leurs enfants, par le biais du montage du démembrement ou de la donation entre vifs.
