La loi Pinel est certes reconnue pour l’investissement dans l’immobilier neuf. Cependant, il est tout à fait possible de choisir un bien ancien qui sera dans ce cas totalement rénové. Quelle serait alors la meilleure affaire, investir dans le neuf ou l’ancien ?
Les avantages et les inconvénients de l’achat dans le neuf
Il faut avant tout considérer que l’achat d’un immobilier en VEFA vente en l’état futur d’achèvement implique la plupart du temps l’intervention d’un promoteur immobilier. La facture sera plus conséquente et n’est pas toujours à la portée de toutes les bourses. Cependant, les avantages suivants l’emportent sur l’ancien :
- les frais de notaire sont moins élevés
- pas de travaux à prévoir pendant au moins les 6 premières années, au cours desquelles le bien sera effectivement considéré comme neuf. Par conséquent, les frais d’entretien seront également limités
- les immeubles neufs sont toujours plus appréciés :design modernes, espaces de vie confortables, normes environnementales dernière génération, performances énergétiques optimisées
- le plan de l’immobilier peut être choisi à l’avance puisqu’il s’agit d’une vente sur table, option qui n’est évidemment pas disponible pour l’immeuble ancien.
Quels sont les plus et les moins pour l’ancien ?
En revanche, il est tout à fait intéressant de se tourner vers l’ancien, notamment pour celui qui ne dispose pas de suffisamment de fonds. Le prix est nettement plus avantageux, et nombreux sont ceux qui sont disponibles en plein centre-ville. Ces immeubles peuvent être de différentes typologies, par exemple d’anciens locaux. Dans ce cas, le réaménagement doit suivre les exigences et les normes requises pour que le local soit correctement habitable.
Vigilance donc quant au prix de l’acquisition et celui des travaux de rénovation et de remise aux normes. Il s’agit de réaliser le déficit foncier qui permettra d’alléger son impôt sur le revenu et ce, par le biais du Pinel ancien. La récupération du montant des travaux sera donc supportée par ce gain fiscal : à définir avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert financier.
Autre principal avantage pour l’ancien : l’emplacement en cœur de ville comme nous venons d’en parler. Grâce à cette excellente position généralement à proximité de toutes les commodités, le bien ancien revêt un fort potentiel de plus-value à la revente dans les années à venir, d’autant qu’il a fait l’objet de travaux de réhabilitation.
On trouve plus facilement cette catégorie d’immobilier sur le marché de l’immobilier, comparé au neuf. Vigilance toutefois quant aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement à payer. Les dépenses d’entretien peuvent aussi réserver de mauvaises surprises si vous avez mis la main sur un immeuble présentant des vices cachés. Pour cela, il vaut mieux exiger à l’avance la présentation d’un rapport de diagnostic immobilier par le vendeur afin que vous soyez prévenu à l’avance de la nature des travaux que vous aurez à engager.
Du point de vue administratif, il est toujours prudent de vérifier qu’il s’agit bien d’un immeuble non hypothéqué. C’est en principe le tribunal le plus proche de la commune où il est situé qui délivre ce document.
Ce qu’il faut retenir dans les deux cas
Que ce soit pour un investissement Pinel dans l’immobilier neuf ou ancien, la rentabilité locative doit toujours être élevée et les loyers encadrés. De plus, le choix de l’immobilier devient de plus en plus limité puisque les logements individuels ne sont plus acceptés par le dispositif. Il faut donc désormais réserver un budget assez conséquent pour l’acquisition d’un immeuble de logement collectif, qu’il soit issu du marché secondaire ou de la vente en VEFA.
